Newsletter „Recht & Steuern“: Immobilien steueroptimiert übertragen

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Newsletter „Recht & Steuern“ Immobilien steueroptimiert übertragen

Private Eigentümer von Mietshäusern halten die Immobilien häufig in der Familie. Mit der richtigen Strategie lassen sie sich steuerschonend an die nächste Generation übertragen.

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In Berlin brummt der Markt für Mietshäuser: Seit 2013 hat sich der durchschnittliche Angebotspreis von 1600 Euro auf aktuell 3400 Euro je Quadratmeter mehr als verdoppelt, meldet das Maklerunternehmen Guthmann. Angebotspreise sind zwar keine Kaufpreise, aber der Trend für Berlin ist eindeutig. Auch in anderen deutschen Großstädten sind die Preise für Mietshäuser rasant gestiegen.

Für potenzielle Verkäufer ist der Boom bei Mietshäusern natürlich ein Segen. Denn sie können beim Verhandeln mit Kaufinteressenten den Preis nach oben treiben. Für Familien mit Immobilienbesitz ist die Preisrally dagegen ein Problem. Denn mit den gestiegenen Immobilienwerten steigt auch die finanzielle Last durch Erbschafts- und Schenkungssteuer, wenn vermietete Häuser oder Wohnungen an Angehörige übertragen werden.

Oft ist der Betrag, der an das Finanzamt abzuführen ist, so hoch, dass ein Teil des Familienvermögens verloren geht. Das muss nicht sein, denn es gibt legale, steuermindernde Strategien. Diese stellen wir in der kommenden Ausgabe unseres Newsletters „Recht & Steuern“ vor, den Sie hier abonnieren können.

Belastung der Immobilie senkt Steuerlast

Um die Steuerlast zu senken, sollte die Familie den steuerlich relevanten Wert der vermieteten Immobilie verringern. Im Idealfall sinkt er soweit, dass er den steuerlichen Freibetrag für Angehörige nicht übersteigt. Bei Kindern beispielsweise liegt der Freibetrag derzeit bei 400.000 Euro. Das heißt, eine Immobilie, deren steuerlich relevanter Wert auf 400.000 Euro sinkt, ließe sich steuerfrei übertragen. 

Es gibt mehrere Methoden, um den Wert einer vermieteten Immobilie zu senken. Eine davon ist, den Nießbrauch an den Mieteinnahmen bei den Eltern zu belassen, während die Kinder die neuen Eigentümer des Hauses werden. Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht. Im Fall einer vermieteten Immobilie bedeutet es, dass die Eltern weiter die Miete kassieren, aber das Eigentum an der Immobilie abgeben. Der Nießbrauch wird als Belastung ins Grundbuch eingetragen. 

Der Wert der künftigen Mieteinnahmen durch den Nießbrauch mindert den Wert der zu übertragenden Immobilie. Wie viel Miete die Familie vom Verkehrswert des Hauses abziehen darf, hängt auch von der statistischen Lebenserwartung der Eltern ab. Je höher sie ist, desto größer ist die Summe der künftigen Mieteinnahmen und damit auch der steuerliche relevante Abzug vom Immobilienwert.

Wie diese Kalkulation genau funktioniert und welche weiteren Strategien es gibt, vermietete Immobilien steuerschonend zu übertragen, steht im neuen Newsletter Recht & Steuern der WirtschaftsWoche. Abonnenten der WirtschaftsWoche können ihn dauerhaft ohne Zusatzkosten lesen, andere Leser können den Newsletter vier Wochen kostenlos testen, (www.wiwo.de/recht). Im Anschluss kostet er 7,90 Euro monatlich. Eine Investition, die Sie schnell wieder reinholen, wenn auch nur ein Tipp für Sie umsetzbar ist. Und es werden mehr sein – da sind wir sicher.

Mehr zum Thema: Wichtige Urteile, entscheidende Gesetzesänderungen, legale Steuertricks: Unser Newsletter „Recht & Steuern“ ist Ihr Coach in Steuer- und Rechtsfragen.

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