Auf Schnäppchenjagd am Immobilienmarkt: Darauf müssen Bieter bei Zwangsversteigerungen achten

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Auf Schnäppchenjagd am Immobilienmarkt Darauf müssen Bieter bei Zwangsversteigerungen achten

Die steigenden Immobilienpreise locken Hausinteressenten zu Zwangsversteigerungen. Doch Schnäppchen werden sie dort eher nicht machen. Und auch sonst sind beim Hauskauf vor Gericht einige Fallstricke zu beachten.

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Es ist ein Bieterkampf, der sich an diesem Sommertag im Duisburger Amtsgericht abzeichnet. Die Versteigerung eines Einfamilienhauses lockt viele Interessenten in den aufgeheizten Saal. Sie alle hoffen auf das Schnäppchen ihres Lebens, die Traumimmobilie zum Top-Preis. Ein Einfamilienhaus, zu Beginn der 2000er Jahre gebaut, in einem Duisburger Vorort nur unweit des Rheins ist das Objekt ihrer Begierde.

Der Verkehrswert des Hauses ist auf knapp 200.000 Euro taxiert. Liegt das höchste Gebot der Interessenten nicht bei 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger beantragen, dass der Zuschlag nicht erteilt und über die Zukunft des Hauses bei einem Zweittermin entschieden wird. Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, darf gar das Amtsgericht sogar den Zuschlag verweigern – zum Schutz des Noch-Eigentümers. In Duisburg passiert das bei dieser Zwangsversteigerung nicht – die Bieter überschlagen sich mit Offerten, bis das Haus letztlich zum Verkehrswert in den Besitz einer jungen Frau übergeht.

Die Duisburger Einfamilienhauses ist eine von 7360 Immobilien, die im ersten Halbjahr 2020 bei einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kam, wie Recherchen des Ratinger Fachverlags Argetra zeigen. Insgesamt beläuft sich der Verkehrswert der Immobilien auf 1,6 Milliarden Euro. Hinter jeder Zwangsversteigerung steckt eine gescheiterte Existenz – Menschen, die aus unterschiedlichsten Gründen die Finanzierung nicht mehr stemmen können, sind im Begriff, ihr Haus zu verlieren.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist seit Jahren rückläufig: Im Vorjahreszeitraum wurden noch 9430 Häuser, Wohnungen oder Grundstücke versteigert. Den Rückgang erklärt Argetra mit den Niedrigzinsen und den vielen Stundungsverfahren, die in der Coronakrise eingeleitet wurden.
Das Angebot schrumpft, das Interesse an vermeintlich günstigen Immobilien aber bleibt, sagt Michael Wiesendorf, Geschäftsführer der Immobilien Invest Akademie und Experte auf dem Gebiet Zwangsversteigerungen. Tausende hat er selbst schon begleitet, mit seinem Team vom Maklerhaus Wiesendorf & Geblonsky Immobilien vermittelt er auch solche Objekte. Der Verkehrswert ist niedriger als der Marktwert, ja, und auch Makler- und Notarkosten entfallen bei Zwangsversteigerungsobjekten. Doch den günstigen Wurf landen Kaufinteressenten dabei nur selten, weiß Wiesendorf: „Reale Chancen auf Schnäppchen gibt es in Zwangsversteigerungsterminen selten .“

Pure Verzweiflung angesichts hoher Immobilienpreise sollte nicht unvorbereitet zu Zwangsversteigerungen locken. Nicht selten verfielen Hausbesitzer in spe in einen unreflektierten Bieterrausch. Worauf bei Zwangsversteigerungen zu achten ist:

1. Das Gutachten genau studieren

Die Landesjustizverwaltungen veröffentlichen in einem Onlineportal sämtliche anstehenden Zwangsversteigerungen. Mindestens sechs Wochen vor Versteigerungstermin werden diese bekanntgegeben. Die Zeit bis zur Versteigerung sollten Interessenten nutzen, um das Gutachten genau zu analysieren. Ein vom Gericht bestellter Gutachten kalkuliert darin nicht nur den Verkehrswert der Immobilie, sondern weist auch auf entsprechende Mängel hin und schildert Besonderheiten der Lage.

Das Problem: Oftmals beschränkt sich das Gutachten nur auf den äußeren Eindruck. Nicht selten verweigert der Eigentümer dem Gutachter den Zutritt. Das verrechnet der Gutachter zwar mit einem Sicherheitsabschlag. Für Bieter heißt das aber eins: Sie kaufen die Katze im Sack. Einen rechtlichen Anspruch auf eine vorherige Besichtigung haben Käufer von Zwangsvollstreckungsimmobilien nämlich nicht – und auch kein Rücktrittsrecht.

2. Grundbuchauszug beachten

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Besitzverhältnisse einer Immobilie. Dieses Dokument werden Interessenten selbst nicht zu Gesicht bekommen – doch in den meisten Gutachten finden sich zumindest Auszüge dessen. Interessenten sollten den Auszug auf mögliche Altlasten und Grundschuldeinträge überprüfen. Denn mitnichten erlöscht die Grundschuld im Zuge einer Zwangsvollstreckung. Im schlimmsten Fall müsste der Käufer diese weiter bedienen.

3. Unliebsame Noch-Eigentümer

Nicht selten kommt es vor, dass der ehemalige Hauseigentümer den Verlust der Immobilie nach dem Zwangsversteigerungstermin nicht wahrhaben will, sagt Experte Wiesendorf. Bleibt dieser stur, gibt es nur einen Weg: Die zeitnahe Einschaltung des zuständigen Gerichtsvollziehers. Dieser wird tätig, wenn der Ersteher eine sogenannte „vollstreckbare Ausfertigung“ nachweisen kann. Für die gesamten Räumungskosten haftet zunächst der Käufer und muss diese als Vorschuss an den Gerichtsvollzieher leisten. Dieser Vorschuss liegt schnell bei einem bewohnten Einfamilienhaus zwischen 10.000 bis 20.000 Euro. „Vom Grundsatz her ist der Schuldner verpflichtet, die Kosten zu tragen. Doch wenn dieser überschuldet ist, bleiben die neuen Eigentümer darauf sitzen“, warnt Wiesendorf. Und das sei bei Zwangsversteigerungen nun mal der Fall.

Grundsätzlich gilt: Nach dem Erwerb des Zwangsversteigerungsobjektes sollten sich die neuen Eigentümer zeitnah mit den Bewohnern in Verbindung setzen. Sehr ratsam sei laut Wiesendorf, für die Dauer von deren Aufenthalt in der Immobilie eine Nutzungsentschädigung zu vereinbaren. Zwar wird nur selten der Bewohner diese auch zahlen können – er baut sich auf diesem Weg eine weitere Forderung gegen den Alt-Eigentümer auf. Mit einem fristgerechten und freiwilligen Auszug aber könnte darauf wieder verzichtet werden. Die Nutzungsentschädigung bringt also Vorteile für beide Seiten: Der Alteigentümer kann seine Schulden erlassen bekommen und noch eine Zeit „kostenlos“ in der Immobilie wohnen. Und der Ersteher kommt um die teure Zwangsräumung vorbei. Achtung: Bestehen Zweifel gegenüber der Seriosität des Alteigentümers, sollte auf diesen Weg verzichtet werden.

4. Das Problem mit Mietern

Hat der Eigentümer seine Immobilie vermietet, kommen die Mieter unverschuldet in die Bredouille. Generell gilt die außerordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die wenigsten Mieter hätten ein Interesse an einer rechtlichen Auseinandersetzung, meint Wiesendorf: „Viele wirtschaftlich solide Mieter werden die Situation erkennen und ausziehen.“

Problematischer ist es, wenn der Mieter ein lebenslanges Wohnrecht genießt und dieses auch im Grundbuch zementiert ist. Das nämlich lässt sich nur mit Einwilligung des Mieters löschen – auch wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Auch der Anspruch auf Eigennutzung hilft da wenig – dafür könnte auch hier wieder eine Abschlagszahlung helfen.

5. Finanzierung klären – vorher

Schon vor dem Erwerb sollten Verbraucher die Finanzierung geklärt haben. Denn nicht jede Bank gewährt solch eine Finanzierung, da die Risiken sehr hoch sind – gerade, wenn nur eine Außenbesichtigung des Objekts stattfand. Deswegen ist es vor allem bei Zwangsversteigerungen sinnvoll, viel Eigenkapital mit in die Finanzierung einzubringen. Wichtig: Als Sicherheitsleistung verlangt das Amtsgericht, dass schon nach dem ersten Gebot ein Vermögen von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegt wird.

6. Nichts überstürzen

Zwangsversteigerungen sind eine Welt für sich und funktionieren anders als herkömmliche Immobilienkäufe. Um den Ablauf eines solchen Zwangsversteigerungstermins zu verstehen und sich dem juristischen Sprachjargon zu nähern, das in den Gutachten und während der Termine gepflegt wird, sollte man zwischen fünf und zehn Versteigerungen besucht haben, empfiehlt Wiesendorf – nach Möglichkeit auch in verschiedenen Amtsgerichten. Nicht zu vergessen der Versteigerungstermin ist nur das Ende eines oft langen Zwangsversteigerungsverfahrens und somit nur die berühmte Spitze vom Eisberg.

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